住宅ローンの選び方と豆知識

みなさん、こんにちは。今回は住宅ローンについてまとめました。記事の内容は、私の見解ではありますが、皆様のご参考になればと思います。よかったらご一読下さい。

住宅ローンとは？

住宅ローンとは、住宅を買ったり改築したりする為に金融機関からお金を借りる事です。
ローンは金融機関からの借金なので当然【利息】が掛かります。金利の利率は各金融機関さんで違います。また、返済方法にもいくつか種類があり契約者の環境によって、適切な内容の商品が異なります。まずはその説明からさせていただきます。

住宅ローンの種類

住宅ローンは大きく分けると以下の3種類に分かれます。

また、銀行さんや農協さんが持つ住宅ローン以外に、国が管理をし、住宅金融支援機構が持つ
フラット３５という商品もあり、住宅ローンの種類は細かく分けると5000種類以上にもなります。

これから家づくりを始めようとするみなさんが、その中から最適な商品をどう選ぶべきか？商品がありすぎて困ってしまいますよね。そのお手伝いとして私なりに解説してみます！

変動タイプ

このタイプは、金利の利率は最もお値打ちです。（令和6年1月現在で最低金利はPayPay銀行さんの0.290）ただ、金利変動の影響をダイレクトに受けます。変動型の場合は金利の見直しが半年に1回行われ、毎月の返済額の見直しを5年に1度行われます。さらに、借り入れ方法には元利均等型と元金均等型で選択が出来ます。これにより、返済総額内訳の変動パターンが異なります。ようするに金利の変動に合わせ5年毎に月々の支払額の見直しが必要であるという事です。現状、そこまで大きな金利変動は考えられませんが徐々に金利は上昇していますので都度の検討が必要になります。先の事は誰にも分かりません。お客様の中には、経済状況などを分析し金利予想をされる方も見えますが【100％ではありません】また、金利の変動に関してのお知らせは金融機関さんからはハガキが届く程度で、見直しの提案や連絡が来るわけではないケースがほとんどです。ですので、ご自身で都度意識し確認・検討する必要があります。自らが動かない限り支払い方法は変わりません。支払総額が金利によって変わるわけではないので、なかなか変化に気づきにくいという事もあります。私としては低金利ですが、先の事が読めなく返済計画が立てづらい。常に意識をしていないとローン期間満了時に残金が残ってしまった場合、未払いの元金又は利息分を一括返済で請求をされてしまう可能性がある為、長期で返済を計画されている方には、あまりお勧めしていません。お勧めするとすれば、いつでも完済可能であるが、住宅ローン控除の恩恵を受ける為に住宅ローンを組まれるケースです。

（現状最低賃金の0.29％であれば住宅ローン控除で0.7％の減税があれが金利分を上回る金額が返ってくるため）ただ、金利が低いことと、現状の金利から多少の上昇があったとしても現在の固定金利の定時金利よりは低いという事で変動を選ばれる方がほとんどです。しかし、ローンの月々の返済額が出せる返済シュミレーションでも変動金利の方が安くなりますが、変動金利のデメリットとして、金利の見直しがあり、今後金利が上がる可能性があるので、一概には安いからと言ってそれだけで変動金利を選ぶのか？今一度よく考えなければなりません。

固定期間選択型

このタイプは、固定期間を各金融機関で設定された期日の商品を選択し固定することが可能です。金利の利率としては変動型より若干高く、全期間固定型よりは若干低くなります。金利の変動は選択された期間が満了した際に再度金利、返済額の見直しと再度固定するかどうかの選択をすることが出来ます。ただし、変動金利とは違い5年ルールの適応がありません（5年ルールとは5年後に支払額の変動はあるが返済額に対しての125％までしか上がらないというルールのこと）ですので、満了時の金利変動次第では支払の額が大きく変わる可能性があります。このタイプについても私個人としては、長期返済で計画をされる方にはお勧めしていません。減税の恩恵を受け、選択期間までに完済が可能な方のお勧めできるかなと思います。

全期間固定型

このタイプ、文字通り借り入れ開始から、完済まで返済額の変動が一切ないタイプです。その分、金利は前者２タイプと比べると高くなります。最近では工務店さん、ハウスメーカーさん独自の商品や銀行さんそれぞれで、このタイプの商品をお持ちです。また、国の機関として住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が管理するフラット35という商品があります。金利の利率は全期間固定型ですので、他の商品と比べると高くなりますが全期間返済額、金利元金の内訳が変わらず、金利の変動に影響されないという強みがあります。また、長期返済で計画をする場合に返済シュミレーションの作成や計画が確実に立てることが出来ます。変動型や、選択型との金利の差額分は【変化することの無い安心】の差額と考えていただくのが良いのかなと思います。ただ、現状の変動型金利が今後一切変動せずに35年目を迎えた場合は返済額としては、4000万の借り入れで35年ローンの場合で500万以上の差額が生じます。どちらを選ぶかは悩ましいところです。

結局どれがいいのか？

内容について、ご説明をさせていただきましたが結局のところどれを選ぶべきか？私個人の意見としましては、すでに現金をお持ちの方には変動型、10年後、20年後に完済が可能な方にはその期間に合わせた期日で設定する選択型。いずれも住宅ローン控除の恩恵を受けるため。長期で返済を計画される場合は、全期間固定型をお勧めします。弊社のように耐震性及び耐久性（長期優良住宅に対応）、省エネ（ＵＡ値）、消費エネルギー削減率（ＢＥＩ）が国の基準値をクリアしている住宅に限りますが、住宅金融支援機構が管理するフラット35という住宅ローンが使用できます。またその中でも、フラット35には【フラット35S】という商品があり【Aプラン、Bプラン】と住宅の性能の高さにより金利優遇の幅が変わります。

金利引き下げメニュー	金利引き下げ期間	金利引き下げ幅
フラット35S（ZEH）	当初5年間	年▲0.75％
フラット35S（ZEH）※長期優良住宅と併用で	当初5年間	年▲1.0％
フラット35S（金利Aプラン）	当初5年間	年▲0.5％
フラット35S（金利Bプラン）	当初5年間	年▲0.25％

弊社では、国の基準をはるかに凌駕した【ＺＥＨ基準】性能値で住宅をご提供していますのでフラット35では最もレベルの高い【フラット35S（ZEH）】の金利優遇を受けることが出来ます。これにより、契約時の金利から当初5年間は0.75％下げることが出来ます。

※2022年10月から金利優遇制度の適用項目がポイント制に変わっています。ご注意ください。

また、フラット35の良いところは繰り上げ返済に手数料が発生せず、繰り上げ返済額にも制限が無いため、住宅ローン控除分や、ボーナス時などに繰り上げ返済を自由にすることが出来るので、35年ローンでの契約でもタイミングを見て返済期間を短くすることが可能です。少しでも早く完済が出来れば利息分の支払いも少なくなります。これであれば、固定型も変動金利との差異が抑えられますし受けられる【安心】もさらに大きくなるのではと考え、私は、全期間固定型（フラット35）を長期返済で検討の方にはこの商品をお勧めしますし、自分自身もこの商品で住宅ローンを組んでいます。

住宅ローン控除とは？

先ほどから、文章の中で何度か書かせていただいています【住宅ローン控除】ですがこれは何なのか？ご説明します。住宅ローン控除とは　国土交通省による書面では、無理の無い負担で居住ニーズに応じた住宅を確保するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築をした場合、年末ローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税から最大13年間控除する制度です）とあり、現状2025年度末までとなっています。2022年・2023年は原則13年間　減税率0.7％　2024年・2025年は10年間　減税率0.7％とされています。ただし、条件が2023年度に追加され適応限度額が省エネ基を満たさない住宅は3,000万円、国が定める省エネ基準（美濃加茂市は地域区分5にあたります。）を満たしていれば4,000万円、ZEH住宅であれば4,500万円、長期優良住宅などの認定住宅であれば5,000万円と3つに分類されたうえで対応限度額が変化します。

団体信用生命保険(団信)とは？

もう一点、住宅ローンには【団体信用生命保険】という付随型の保険があります。加入が義務づけられるケースと、任意でのケースとあり金融機関さんによって違います。簡単に説明をしますと、住宅ローンの契約者が死亡もしくは大きな病気やケガなどで再起不能となってしまった場合に、住宅ローンがチャラになるというものです。任意の場合、加入することで金利が上がります。義務化とされている場合は既に含まれているので変わりません。（該当条件を追加することも可能です）

これにより、今ご加入中の保険に見直をすることで月々の皆さんの生活費を抑えることが出来る場合がありますので住宅を検討の際は保険に関しても考慮してくださいね。

まとめ

さて！ここまでわたくしなりに住宅ローンについて解説をしてみましたが、いかがでしたでしょうか？結論として私個人としましては、住宅ローンを選ぶ際は金利の低い高いだけではなく、皆様が選ばれた住宅に合わせて最適な条件の物であり、これから先の返済計画に合った商品を長い目で見て検討してほしいという事です。また、借入の限度額についても多くの方は、住宅会社で出された見積の金額を借りるために、ご自身でそれぞれの金融機関さんに申し込みをして住宅ローンを組まれることが多いかと思いますが、その際に提示される金額が必ずしもあなたが完済可能であると判断されて決められ提示された金額ではないという事を覚えておいてください。金融機関さんの限度額基準として、返済比率という算出方法が存在します。これは【年間返済額÷年収×100】という計算式によって求められます。ただしこの計算式で算出されるのは、あなたが

借りられる限度額　であって、　返していける限度額ではないのです！！
 

なぜなら、年収が同じであっても全ての人の生活内容が同じなはずがないからです。ですので、借入限度額とはあくまで大枠でありそれを踏まえたうえでお客様それぞれに【返済可能額】を算出し予算決めをする必要があります。でなければ、家づくりは「必ず失敗します！」

ふくもくの家がみなさんにできる事！

その為、弊社ではお会いした全てのお客様に対し個別の資金計画を無料でお手伝いさせていただいております。ふくもくの家の資金計画は、家計簿チェックから始まります。まずは初めにお客様の現在の生活の収支を確認させていただきます。その上でまず見直せることは無いか一緒に考えます。これで、今のご家族でどれだけの収入に対してどれだけの支出があり、どれだけのお金が残っているのかが明確になります。
その上で、ご検討中から完済までの生活予想。お子様の進路や趣味、お車の購入など今の段階で考えられる支出をヒヤリングさせていただき、それに沿った返済シュミレーションの作成をいたします。
これをすることでお客様が、日々の生活・老後のための貯蓄をしながら返済が可能な『本当の借り入れ限度額』が見えてきます。そして、ご納得いただいた大枠の総予算の中で、現在マイホームに対して検討されているご希望をカタチにした場合の土地の購入、又は着工～生活のスタートが出来るまでに必要な総予算を算出した総予算書を作成します。新築には沢山の理想や夢があると思います。ですが全てを叶えるには、多額の費用を要します。限られた予算の中で検討をする場合、何かを外さなければいけません。そんな時、この総予算書があれば何が重要で何が妥協できるのかを目に見える形で検討することが出来ます。予算をかけ過ぎても、妥協しすぎても後悔に繋がってしまうのが注文住宅の怖いところです。そうならない為にもこの資金計画は新築をするうえで、必ず家づくりをする最初にする必要があります。

これを行ったうえで、どんな家を建てるのか？どの会社で建てるのが良いのか？どの土地にするのか？をご納得の上で考えることが出来るのです。その中の選択肢として、ふくもくの家が登場いただければ幸いですが我々がまず！第一に考えるのはお会いしたすべてのお客様が幸せな家づくりを叶えていただきたい！この想いだけです。これから、家づくりを始めようとお考えの皆様で、弊社の資金計画をやってみようかな？と思われた方はお気軽にご連絡ください。お待ちしております。

以上長々と、住宅ローンについて解説してみました。お金に関することは家づくりの中でも華やかな部分ではないので皆さん、懸念され気味ではありますが何より大切な事です！
ここを、クリアして楽しいプラン作成や仕様決めを進めましょう！そのお力になれれば幸いです。